今回はカリフォルニアの物件紹介後の井上（Dan Inoue）氏との
対談の様子の後編になります。
やはりこちらも動画の方が分かりやすいとは思いますがご一読いただければ幸いです。
Dan Inoueさんとのアメリカ不動産対談の後編になります。
後編では最近の物件や不動産の動向についてお話を伺いました。
最近、アメリカは金利が高い高いという事で
現地にいる方はなかなか不動産を買わない傾向が続いているようです。
また、私たち日本人がアメリカの不動産を買おうとすると、
融資で購入するのか？現金で購入するのか？などいろいろ考えてしまいます。
さらに物理的に離れていることや連絡が瞬時にできないことが
どうしても現地の人に劣ってしまう所があります。
結果的に本当にいいな！と思った物件でも
話が流れてしまう事があると私は考えています。
そのうえで本当に買えるタイミングだったり、
色んな要素がかみ合って、購入に至るわけだと思っています。
これらの考えを井上氏に伝えて現地の状況をお伺いしてみました。
井上氏いわく、やはり金利の高いアメリカでは
物件を買いたいという人より物件の動きというのはスローであり、
物件価格は、ここ最近落ち着いているとのことでした。
さらに続けて話してくださいました。
「アメリカの不動産は、
基本的に右肩上がりでコロナの影響で特に30％くらいぐっと上がりました。
ですが、それが今はちょっと下がっています。
今は金利が8％とかなのでやはり買い控えが多く、逆に現金を持っている方が
今はすごい強い状況であり、良い値段で良い物件を買うチャンスなんです。」
とのことでした。
今の市場の適正価格で、かつ良い物件が
比較的見つけやすいタイミングなんだなと感じました。
そして、金利が高いながらも、
良い物件に巡り合えるチャンスはちょっと高くなのかと尋ねてみました。
「そうです。ちょうど、来週ご案内する物件が70万ドルくらいなんですね。
70万ドルくらいですから1億円ちょっとくらいの物件なのですが、
半年近く前、夏くらいは80万ドルくらいでした。
10万ドル、ぐっと値段が下がったわけです。
冬は元々アメリカでは家を買わない時期でもあり、
やはり金利が高いのもあって、12月にすごい値下げをしているセラーが結構います。
ですから、冬は探し時ですね。」
とのことでした。
このインタビュー時期は12月、
クリスマス前なのでこういう時にポッと良い物件が出るかもしれません。
また、コロナの影響でずっと資材が不足していたり職人が不足していたりして、
なかなか新しい建物が建たなかったりしたのが今やっと建つようになってきたそうです。
オレンジカウンティでの固定資産税についても高いのか質問してみました。
「高いですね。テキサスの場合はもっと高いんですけれども、
オレンジカウンティは大体、物件価格の1.1～2％くらいで、
ここは1.66％くらいの物件なので年間160万とか200万とかそのくらいのイメージですね。」
さらに当日見た物件を貸したばあいの家賃についても尋ねてみました。
「ここは実は同じ部屋が貸しに出ていてそこが4200ドルなので65万円くらいですね。
なので、もし貸したとすると表面で4～５％くらいになります。
固定資産税だけが高いとか物件価格が高いだけじゃなく、全体的に考えて
それこそ管理はどんな方がやってくれるのかといった管理費、賃料など
そのほかの部分も見て最後はトータル的に投資の決断をしてもらえればと思っています。」
やはりこれからは日本円だけでなく
ドルとしての収入があるという事はすごく重要だと再認識しました。
今回の物件は1億超えの物件ですけれども、
カリフォルニアで素敵なエリアだと月4000ドルくらいの家賃は一般的です。
もちろん、他の州で安い物件だと家賃1000ドル、2000ドルもありますが、
そこはトータル的にご自身にできる投資の範囲で
この地域が合えばいいかなという感じを受けました。
井上氏からも
「私が対応する場合は全体的にいくら投資して色々経費を差し引いて
どのくらいのバックがあるかというシミュレーションをお見せ致します。
また、場所によっては、2％しか出ない場所もあれば、5％出ましたっていう場所もあったりします。
そこは場所によってのリスクとリターンの違いがあるわけです。
例えば、5年後、10年後どのくらいのリターンがあるかとかそういうシミュレーションも見て頂きます。
さらに値上がりに関しても実績で言うと毎年5％ずつくらいアメリカは上がっています。
具体的に言いますとカリフォルニア、ロサンゼルスだと7%ほど価格自体が上がっています。
これからも、基本的には上がり続ける見込みがあるので
キャピタルゲインとインカムゲインと両方しっかり取れる物件になっていきそうです。」
井上さんのお話しを聞いてみて現地のことを思い出すと価格は高いですけれど、
やっぱり住みやすい気候だったなと感じます。
12月だったのですが、日本のようにマフラーするほどの寒さは無かったです。
日によっては12月でもプールに入っている人もいるようでした。
もしシミュレーションを見ながら、
上昇するマーケットの中でカリフォルニア、オレンジカウンティの都や
市の物件にご興味がありましたら是非Dan Inoueさんにお話しを伺ってみて下さい。
もちろん、弊社までご連絡いただければお繋ぎさせていただきます。
